售罄EC的退回单位：什么是退回单位、如何产生、怎样排在最前面

"退回单位"（bounce unit）是经纪人对售罄项目中因原买家未完成交易而退回发展商的单位的简称。每个EC都会有几个。2026年4月售罄的悦湖轩，在接下来一年里几乎肯定会出现一两个，而在2030年之前买到悦湖轩新单位的唯一办法，就是成为发展商营销代理在单位出现时打电话找的那个人。

悦湖轩的具体预订流程，请参阅退回单位页面。

本文解释单位为什么会退回、发展商如何处理、价格通常如何，以及让您排在队伍最前面的实际步骤。这里没有任何关于单位一定会出现的承诺，只是说明流程如何运作，让您判断登记是否值得。

买家为什么放弃

EC开盘时，买家支付房价5%的订金，获得选购权（Option to Purchase）。从选购权日期起，买家有三周时间通过签署买卖合约并支付另外15%（正常付款计划下）来行使选购权。单位在两个时点退回：行使选购权之前，以及较少见的、行使之后。

融资未能落实。 最常见的原因。买家凭原则性批准订购，然后发现银行在30%房贷偿还比率或55%总偿债比率下的最终评估给出的贷款额低于预期，往往是因为车贷、装修贷款，或被银行打折计算的浮动收入。没有贷款，买家无法继续，如果在行使选购权之前放弃，会被没收订金的25%（即房价的1.25%）。

资格发生变化。 买家从申请之日起必须持续符合资格，若进一步审查发现家庭不符合资格，发展商可取消预订。家庭组成的变化（离婚、去世、家庭成员退出申请）、收入重新评估后超过16,000新元，或在30个月窗口内被发现拥有私人房产权益，都可能导致买家失去资格。

临阵退缩或有更好的选择。 有些买家一周内订购两个新盘，只保留一个。有些人在抽签的兴奋退去后重新考虑总价。放弃180万新元的1.25%是22,500新元，令人心疼但不至于无法承受。

行使选购权后未能付款。 很少见，因为签署买卖合约后，发展商可宣告合约无效并没收购价的5%，另加其他费用。通常发生在买家的组屋出售交易失败、无法支付下一期进度款的情况下。

发展商如何处理退回的单位

单位回到发展商的库存。根据EC规定，发展商继续通过其指定的营销代理向符合资格的买家出售，适用与开盘时相同的首次和二次购屋者规则（70%的首次购屋者配额只适用于销售首月，所以到单位退回时，两类买家都可以购买）。

价格由发展商决定。重新推出的单位按发展商当时的价格出售；一个开盘周末售出92.5%、一个月内全部售罄的项目，没有理由预期价格会低于该单位列和楼层的原价目表。偶尔发展商会把退回的单位留几周，凑成一小批一起推出；更常见的是几天内就卖给了已经在代理名单上的人。

没有公开公告。退回单位不会出现在网站上。营销代理会得到通知，然后代理打电话给他们知道已经准备好的买家。

退回单位的成本

除了价格，还有三项需要预算。

同样的资格和融资。 订购时必须满足所有EC条件：公民身份组合、收入顶限、30个月内无私人房产、此前住房津贴不超过两次、有效的家庭核心。您需要一份反映当前MSR和TDSR规定的银行原则性批准，最好是已经按4%底线利率做过压力测试的。

从项目当前进度起的付款安排。 如果单位在2027年退回，已经达到的工程阶段款项在签约时就要支付。正常付款计划下，中途进场的买家要在最初几个月内支付订金、行使选购权的15%，以及所有已经到期的进度款。重新推出的单位是否仍提供延迟付款计划，需要询问。

津贴与抽润。 首次购屋家庭购买退回单位仍可能符合公积金家庭津贴和半额住房津贴的条件；此前购买过津贴组屋的二次购屋者须缴纳转售抽润。规则与开盘时相同，详见 singaporeec.sg 的EC津贴与转售抽润指南，本站不作重复。

怎样排在最前面

拿到退回单位的买家不是最早登记的人，而是当天就能继续交易的人。五件事决定差别。

1. 加入营销代理真正在用的名单。 悦湖轩的每家指定营销代理各有自己的名单。本站的候补名单是指定代理为通过本站而来的买家维护的名单。登记免费，两分钟完成。

2. 准确说明您想要什么。 "220万新元以下的任何四房，偏好59至65座，随时可以"是可操作的；"对悦湖轩感兴趣"不是。表格要求填写户型、预算和时间计划正是为此。

3. 准备好融资。 一份一个月内出具的银行原则性批准，是您能够继续交易的最有力信号。银行在您有单位之前就可以出具。过期后重新申请。

4. 现在就确认资格，不要等。 今天就对照公民身份、收入、私人房产和津贴规则检查您的家庭情况。singaporeec.sg 的资格指南有实例说明。如果您是二次购屋者，要知道自己的转售抽润金额。

5. 接电话。 售罄项目重新推出的单位一天内就可能没了。如果代理联系不上您，就会找下一个人。

值得登记吗

坦白说：退回单位很少见，对一个一个月内售罄的572个单位的项目来说，现实的预期是两年内出现几个，而且不一定是您想要的户型。如果您需要在2026年或2027年有房住，明智的做法是登记的同时认真考察现在正在推出的EC。本页的其他EC项目模块列出了这些项目，数据来自 singaporeec.sg。

如果您能等，并且特别想要悦湖轩，登记不花钱，而且是在2035年转售窗口开启之前获得新单位的唯一真实机会。

退回单位之后：与所有人相同的时间线

退回单位的买家加入与开盘买家相同的时间线：预计2030年6月30日前交房、从交房起五年最低居住期、第十年私有化。时间线一文逐阶段说明。唯一的区别是退回单位的买家等钥匙的时间更短。